24 сентября 2018 г.
Рубрики
Архив новостей
понвтрсрдчетпятсубвск
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
       

Азбука ЖКХ

19 января 2018 года

Уважаемые читатели!

Несмотря на то, что реформа жилищно-коммунального хозяйства идёт давно, многие жители многоквартирных домов до сих пор плохо себе представляют, как именно происходит управление МКД, кто несёт ответственность за те или иные процессы, происходящие в доме, за что приходится платить жильцам и т.д.

Чтобы дать ответы на эти и другие вопросы, мы начинаем серию публикаций.

Что такое ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство – сложная система, основанная на имущественных отношениях. Она включает в себя комплекс различных субъектов и инфраструктурных элементов, создающих благоприятные и комфортные условия проживания собственников и нанимателей жилья в многоквартирных домах.

В сфере ЖКХ потребитель получает два вида услуг:

  • l жилищные услуги;

  • l коммунальные услуги.

 

Жилищные услуги включают в себя всё, что необходимо для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К жилищным услугам, к примеру, относятся:

  • l содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

  • l санитарное содержание общего имущества (услуги дворника на придомовой территории, услуги по уборке подъездов, их дезинсекции и дератизации, услуги по прочистке мусоропроводов);

  • l услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (организация на доме рекламных конструкций, распоряжение общедомовыми деньгами по решению общего собрания собственников, претензионно-исковая работа с должниками);

  • l коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества в доме.

 

К коммунальным услугам относятся:

  • l холодное и горячее водоснабжение,

  • l водоотведение,

  • l отопление,

  • l электроснабжение,

  • l газоснабжение,

  • l обращение с твёрдыми коммунальными отходами.

Конкретный перечень коммунальных услуг, предоставляемых жильцам многоквартирного дома, определяется в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома.

 

Кроме того, в состав платы за жилищно-коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах также входит взнос на капитальный ремонт. Сегодня минимальный размер взноса на капитальный ремонт в Ставропольском крае утверждён на уровне 6 рублей 36 копеек за 1 квадратный мер. С 1 июля 2018 года он будет составлять 7 рублей 11 копеек.

Основные субъекты сферы ЖКХ: кто за что отвечает?

Собственник помещения в многоквартирном доме — лицо, имеющее в собственности жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, а также обладающее долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.

!!! Это главный субъект сферы ЖКХ. На обеспечение его потребности в благоприятных условиях проживания и направлена деятельность всех остальных субъектов рассматриваемой сферы.

Управляющая организация – это организация, осуществляющая предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, услуг по управлению им, также она может предоставлять коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме.

Ресурсоснабжающая организация – организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов.

Ресурсоснабжающая организация несёт ответственность за предоставление коммунальных ресурсов до границы фундамента многоквартирного дома (при способе управления МКД посредством управляющей организации и ТСЖ/ЖСК).

А в том случае, если многоквартирный дом находится под непосредственным управлением собственников помещений или ими принято соответствующее решение на общем собрании, осуществляет предоставление коммунальной услуги в жилые и нежилые помещения до конечного потребителя.

В Ставропольском крае крупными ресурсоснабжающими организациями являются ГУП СК «Крайтеплоэнерго», ГУП СК «Ставрополькоммунэлектро», ГУП СК «Ставрополькрайводоканал».

 

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, осуществления деятельности по его содержанию и ремонту и деятельности направленной на предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме.

Исполнитель коммунальных услуг – организация или индивидуальный предприниматель, которые предоставляют потребителю коммунальные услуги.

Исполнителем коммунальных услуг может быть:

  • l управляющая организация;

  • l ТСЖ;

  • l ресурсоснабжающая организация.

Органы государственной власти Российской Федерации и органы государственной власти субъекта РФ, т.е. Ставропольского края. Их компетенция в жилищной сфере прописана в статьях 12 и 13 Жилищного кодекса РФ.

Надзорным органом в сфере ЖКХ в Ставропольском крае является Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору. Его деятельность направлена на предупреждение, выявление и пресечение нарушений установленных в соответствии с законодательством требований к предоставлению жилищных и коммунальных услуг.

Адрес: г.Ставрополь, ул.Войтика 10/1. Телефон приёмной (8652) 28-30-80. «Горячая линия» (8652) 28-30-60. Электронная почта nadzor26@stavregion.ru

 

Региональная тарифная комиссия (РТК) – утверждает тарифы на коммунальные услуги в Ставропольском крае, то есть устанавливает стоимость коммунального ресурса за единицу потребления по следующим направлениям:

  • l электроснабжение

  • l газоснабжение

  • l теплоснабжение

  • l водоснабжение и водоотведение

  • l обращение с твёрдыми коммунальными отходами

Адрес: 355035, г. Ставрополь, ул. Мира, 337. Телефон (8652) 24-34-39, факс (8652) 24-34-53. Сайт www.tarif26.ru

 

На федеральном уровне за тарифную политику отвечает Федеральная антимонопольная служба(ФАС).

Предельные индексы роста тарифов на коммунальные услуги ежегодно устанавливает Правительство российской Федерации.

 

Органы местного самоуправления (ОМС) также являются субъектами сферы ЖКХ. Их полномочия в данной сфере закреплены в ст. 14 Жилищного кодекса РФ.

Что такое собственность? Особенности права собственности в многоквартирном доме.

Любое имущество имеет своего собственника и своего пользователя. Зачастую и тем, и другим является одно и то же лицо, например, когда человек купил квартиру в многоквартирном доме и в ней же проживает. Иногда собственник и пользователь не совпадают в одном лице (когда квартиру купил один, а проживает в ней другой, либо когда квартира находится в государственной или муниципальной собственности, а гражданин проживает в ней по договору социального найма).

При этом нужно понимать, что жилье или нежилая недвижимость в многоквартирном доме не находится обособлено, а расположена смежно с жилыми и нежилыми помещениями других жильцов, поэтому распоряжение собственником принадлежащим ему помещением не должно нарушать законные права и интересы соседей.

В многоквартирном доме лицо, приобретая право собственности на жилое или нежилое помещение, приобретает также долю в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. А вместе с правом на данное имущество к нему переходит обязанность по его содержанию. Поэтому очень важно разобраться с тем, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится:

1. Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2. Иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме закреплен также в п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491

 

Рассмотрим данный перечень более детально.

Лестничные площадки, лестницы отнесены законодателем к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода всех собственников к своим квартирам.

Лифт также относится к общему имуществу, предназначен для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме. Место, где размещается лифт, именуется лифтовой шахтой, под которой понимается некоторое вертикальное пространство. К числу иных шахт, являющихся общим имуществом, могут быть отнесены вентиляционные шахты.

Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

К помещениям, не принадлежащим отдельным собственникам и предназначенным для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, относятся, например, колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам.

Крыша — это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.

Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:

  • l конструкции обслуживают более одного помещения;

  • l конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:

  • l ограждающие несущие конструкции;

  • l ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая её от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К данной категории общего имущества можно отнести:

  • l систему отопления со всеми устройствами;

  • l внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;

  • l сеть газопровода со всеми устройствами;

  • l сеть канализации со всеми устройствами;

  • l внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;

  • l внутренние телефонные и сигнализационные сети;

  • l вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

  • l подъёмники.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учёта газа, а также приборов учёта газа, фиксирующих объём газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учёта электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

!!! Отдельно следует сказать о том, что в состав общего имущества собственников многоквартирного дома должна включатся система централизованного отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Чтобы радиатор перестал относиться к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома необходимо, чтобы конкретный собственник в своей квартире произвел реконструкцию системы отопления посредством установки отсекающих вентилей перед батареей.

 

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.

Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).

Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудование площадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты — дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

!!! Не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счёт.

Например, трансформаторные подстанции, возведённые за счёт средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка.

 

Комментарии (0)