14 ноября 2018 г.
Рубрики
Архив новостей
понвтрсрдчетпятсубвск
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  
       

Азбука ЖКХ

28 февраля 2018 года

Азбука ЖКХ. Выпуск 3

 

Как узнать всё о своей УК

Организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК и др.), раз в 12 месяцев должна отчитываться перед собственниками о проделанной работе за год. Главный документ, скрепляющий отношения между собственниками и управляющей организацией (УО), — это договор. В нём закреплены основные права и обязанности обеих сторон. Ознакомиться с договором желательно каждому жильцу.
Эффективное взаимодействие управляющей организации и жильцов — залог качества обслуживания и комфортных условий жизни в доме.
Примерные условия договора управления МКД изложены в Приказе Минстроя России от 31 июля 2014 года № 411/пр. Прописанные в договоре условия одинаковы для всех проживающих в МКД. Как правило в документе указан срок, в течение которого УО занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома.
Также указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок и периодичность выполнения работ по содержанию общего имущества, порядок расчёта платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг. Срок действия документа может составлять от года до пяти лет.
Порядок предоставления отчёта о выполнении данного договора и его форма не утверждены нормативными актами Российской Федерации. Поэтому, прописывая условия договора, желательно включать и условия предоставления организацией отчёта о выполнении договора управления МКД.
 

Когда и где?

Годовой отчёт УО обязана предоставить в первом квартале года, следующего за отчётным. Жильцы дома в ходе проведения ежегодного общего собрания должны ознакомиться с ним.
Формы проведения собрания:
  • - очное голосование (совместное присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

  • - заочное голосование (опросным путём или с использованием системы);

  • - очно-заочного голосования.

Данный отчёт УО обязана разместить в государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ). За неразмещение информации в ГИС ЖКХ введена административная ответственность. При этом раскрытие информации о своей деятельности не освобождает УО от обязанности предоставлять собственникам отчёт о выполнении договора управления МКД. А у собственников появляется возможность сверить предоставленный отчёт УО с раскрытой информацией по своему дому.
 

Примерная форма 

Отчёт должен содержать информацию:
  • - о соответствии в течение отчётного периода перечня, объёмов и качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
  • - о видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);
  • - о случаях нарушения условий договора управления в течение отчётного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
  • - видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчётного периода УО;
  • - о произведённых расчётах с организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности)), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
  • - о случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации (число нарушений, даты нарушений, число связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
  • - о рассмотрении поступивших от собственников помещений обращений (предложений, заявлений и жалоб) с указанием количества и даты поступления соответствующих обращений, сведения о принятых УО мерах по устранению (учёту) указанных в них предложений, заявлений и жалоб — с указанием даты принятия соответствующего решения и реализации мер по их устранению (учёту), а также данные о числе выявленных по результатам рассмотрения обращений собственников фактов причинения ущерба общему имуществу действиями (бездействием) УО и сведения о возмещении такого ущерба или об устранении порчи общего имущества;
  • - об использовании средств из резервов, предназначенных на проведение ремонтных (в том числе непредвиденных) работ с указанием сроков, видов, объёмов и стоимости произведённых работ, а также случаев превышения стоимости таких работ над суммами созданных резервов (в случае формирования соответствующих резервов);
  • - об изменениях перечня работ, услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, перечня работ (услуг) по управлению МКД в соответствии с порядком, установленным условиями договора управления с указанием количества, даты и содержания соответствующих изменений;
  • - о суммах, полученных УО по заключённым от имени собственников помещений в МКД договорам об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров аренды общего имущества, на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования таких сумм;
  • - о результатах сверки расчётов за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
  • - о суммах, начисленных и поступивших в отчётном периоде взносов на капитальный ремонт, размер фонда капитального ремонта на дату составления отчёта, а также о суммах, использованных в отчётном периоде средств фонда капитального ремонта по назначениям (в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете регионального оператора);
  • - о взысканиях, штрафах, и иных санкциях к УО со стороны Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает УО.
В идеале отчёт УО должен содержать информацию о результатах деятельности по услугам относительного МКД, с учётом тарификации коммунальных услуг, стоимости текущего ремонта, технического обслуживания по дому, цен по благоустройству территории придомового значения, а также общественных помещений, оплата санитарного содержания дома, документы по доходам и расходам. Убедитесь, что в рамках документа будут отображены долги не только в отношении жильцов по предоставленным коммунальным услугам, но и задолженность УО перед ресурсоснабжающими организациями.
 

Кроме того 

Не лишней будет информация о тех работах и услугах, что были предусмотрены договором, но фактически не выполнены. К отчёту могут прилагаться следующие документы:
  • - ежемесячный план работ, связанных с обслуживанием дома и выполнением текущего ремонта;
  • - акты очередных, специальных и сезонных технических осмотров, включая акты планово-предупредительного ремонта (ППР) и подготовки к зиме;
  • - заключения комиссионных обследований здания, конструкций, сетей дома, включая «Техническое заключение по результатам обследования жилого дома»;
  • - договоры подряда на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома;
  • - дефектные ведомости на выполнение отдельных видов текущего ремонта;
  • - сметы на частичный и текущий ремонты;
  • - акты выполненных работ по обслуживанию и текущему ремонту дома;
  • - платёжные поручения УО по перечислению средств за выполненные работы (предоставленные услуги) подрядным организациям.
Форма акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр.
 

УО вправе:

  • - передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
  • - информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
  • - принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
  • - контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учёта, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
  • - приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.
Если по результатам исполнения договора управления МКД расходы УО оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, предусмотренных таким договором, указанная разница остаётся в распоряжении УО при условии, что полученная УО экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ.
При этом договором управления МКД может быть предусмотрено иное распределение полученной УО экономии.
 

Претензии граждан 

К сожалению, на практике сотрудничество с УО нередко выливается в противостояние между жильцами и руководством компании. Многое зависит от инициативы и контроля со стороны самих жильцов дома, знания законодательных норм и внимания к договору управления с УО.
В настоящее время главные претензии граждан к организациям ЖКХ возникают по тарифам и качеству обслуживания, самые распространённые из которых:
  • - несоответствующий уровень предоставления жилищно-коммунальных услуг;
  • - несоответствующая подготовка жилого строения к отопительному сезону либо отказ от выполнения обязательств перед жильцами дома;
  • - непредставление ежегодного отчета о выполненных работах;
  • - отказ от предоставления счетов по оплате услуг жильцам;
  • - требования завышенной оплаты услуг без доказательства правомерности такого действия;
  • - нежелание или отказ проведения собрания собственников жилья;
  • - невыполнение условий договора об управлении и обслуживании многоквартирного дома;
  • - отказ в рассмотрении обращений граждан или не рассмотрение обращения.
Расторжение договора с УО может инициироваться собственниками при наличии аргументов, подтверждающих факты недобросовестного выполнения достигнутых договоренностей. Это могут быть:
  • - нерациональное использование финансовых ресурсов;
  • - обман собственников помещений МКД;
  • - недобросовестное выполнение обязательств по поддержанию общедомового имущества и дворовой территории в надлежащем состоянии.
 

Куда жаловаться?

В случае если УО не исполняет своих обязательств, либо нарушает нормы законодательства по управлению МКД, собственники вправе обратиться в управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору (далее — Управление) с заявлением о проведении проверки в отношении данной УО, содержащим информацию о фактах нарушения обязательных требований.
По итогам проверки при выявлении (подтверждении) фактов нарушения обязательных требований законодательства, должностное лицо Управления (государственный жилищный инспектор), в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, составляет протокол об административном правонарушении, связанном с нарушением обязательных требований, выдаёт УО предписание о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований.
При невыполнении или ненадлежащем выполнении в установленный срок законного предписания управления дело будет передано в суд. Ответственность для УО предусмотрена частью 24 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушениях, и влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей.
Кроме того, с начала 2018 года у УО при нарушении порядка расчёта платы за содержание жилого помещения, порядка расчёта платы за коммунальные услуги (в случае если УО является исполнителем коммунальных услуг), повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, появилась обязанность уплатить собственнику штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения и (или) за коммунальные услуги над размером платы, которую надлежало начислить (за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника или было устранено до обращения и (или) до внесения денежных средств.
При этом в случае поступления обращения в УО собственника с заявлением в письменной форме о выплате штрафа УО не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязана провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы за содержание жилого помещения и (или) размера платы за коммунальные услуги и принять одно из следующих решений:
1) о выявлении нарушения и выплате штрафа;
2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.
В случае установления нарушения порядка расчёта платы УО обязана выплатить штраф не позднее двух месяцев со дня получения обращения собственника путем снижения размера платы за содержание жилого помещения и (или) размера платы за коммунальные услуги, а при наличии подтверждённой вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности — путём снижения размера задолженности по внесению платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги до уплаты штрафа в полном объеме.
 

Решение о смене управляющей компании 

Отказаться от исполнения договора МКД на основании решения общего собрания в одностороннем порядке собственники помещений вправе, только если УО не выполняет условия договора, например, не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не информирует собственника о заключении договоров о предоставлении коммунальных услуг, не раскрывает информацию о своей деятельности и др. (п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Сложность состоит в том, что доказать, что УО не выполняет условий заключенного с ней договора, бывает непросто даже в ситуациях полного бездействия с ее стороны.
В свою очередь УО тоже может в одностороннем порядке отказаться от управления тем или иным домом.
В Жилищном кодексе РФ описан и ещё один способ смены УО. Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, заключённого по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. Для этого собственники помещений должны до истечения срока действия такого договора провести общее собрание и принять решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Напомним, открытый конкурс по отбору УО проводится органом местного самоуправления сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, а также в случаях, если собственники помещений в МКД за год не смогли выбрать способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Кроме того, открытый конкурс проводится в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключённого по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Вновь избранная УО обязана приступить к управлению МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом. При этом сам договор управления МКД вступает в силу в день его подписания сторонами.
 

Передача документации 

УО в течение трех рабочих дней с даты принятия решения об изменении способа управления таким домом обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы организации, которая выбрана для управления МКД. На практике УО часто не имеют технической документации либо просто не желают её передавать, в связи с чем заинтересованным лицам приходится обращаться в суд. При наличии у УО технической документации суды, как правило, выносят решение об её истребовании, а при отсутствии — о восстановлении утраченных документов и передаче их вновь избранной управляющей компании. При этом следует помнить, что по правилу о замене исполнения «новая» УО может сама восстановить утраченную техническую документацию, взыскав понесённые убытки.
Если вновь избранная УО обратилась с требованием о передаче документации по прошествии трёх лет со дня прекращения договора управления, то прежняя УО может сослаться на истечение общего срока исковой давности. Однако в случае с передачей карточек регистрационного учёта граждан на квартиры — документов, оформляемых при регистрации граждан в жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда — этот срок не действует, поскольку данные документы носят публичный характер.
Достаточно сложным является вопрос исполнения судебного акта с требованием восстановить и передать утраченную техническую документацию вновь избранной УО. Для ускорения этой процедуры многие юристы рекомендуют истцам заявлять ходатайство об установлении судом астрента — денежной суммы, которую придётся заплатить ответчику в случае неисполнения решения суда в течение определённого срока в добровольном порядке. При этом данная сумма подлежит уплате в пользу истца, а не государства. Многие юристы рассматривают астрент как своеобразную ответственность за неисполнение судебного акта и активно применяют его.
Комментарии (0)